Consultas:
- Mi salario ha disminuido y ya no puedo pagar la hipoteca de mi casa. ¿Qué puedo hacer? ¿Necesito mudarme y vender mi casa o es posible quedarme en ella, aunque no pueda pagar la hipoteca conforme al contrato? Además, tengo otra deuda aparte de la hipoteca, ¿cómo puedo solucionar esta situación?
- El año próximo cumpliré 60 años y la empresa me ha dicho que tengo que jubilarme y aunque me piensan recontratar, mi salario bajará mucho. ¿Cómo podré pagar la hipoteca de la casa después de la jubilación?
Respuesta:
- Proceso básico:
Cuando compra una casa y hace el contrato de la hipoteca, por lo general, la casa se toma como garantía. Entonces, si no se puede pagar la hipoteca durante cierto periodo, dicha garantía se hará efectiva y la casa puede ser embargada y usted desalojado. Además, después de efectuar la venta de la casa, es muy probable que continue debiendo dinero ya que la casa será subastada y vendida a un monto que generalmente es menor que el monto de la deuda. En conclusión, si no puede seguir pagando la hipoteca, necesitará vender la casa y además usted deberá seguir devolviendo el dinero que falte. Pero si el dinero que le falta pagar por su casa es poco, al venderla es posible que pueda pagar la deuda y recuperar algo de dinero. Lamentablemente estos son los procesos básicos a realizar cuando no se puede pagar la hipoteca de una casa.
- Alternativas para conservar la casa:
Existe la probabilidad, aunque poca, de que no necesite vender la casa y pueda quedarse con ella, aunque no pueda pagar la hipotecan conforme al contrato ya que existen algunas alternativas para evitar que lo desalojen:
– Una alternativa es consultar con la empresa financiera con la que usted hizo el contrato y negociar a fin de cambiar las condiciones del reembolso, ya que existe la posibilidad de que la empresa financiera le admita bajar la suma del pago mensual que viene realizando; aunque debe tener en cuenta que la cantidad total de la hipoteca no disminuirá, sino que aumentará debido a que como le llevará más tiempo devolver el dinero, tendrá que pagar más intereses. Aceptar esta figura solo depende de la empresa y no existe ningún derecho ni obligación para este tipo de negociación; por lo que, si la empresa financiera no quiere cambiar las condiciones del pago de la hipoteca, no se puede hacer nada. Si tiene la preocupación de que no podrá cumplir con el pago de la hipoteca en futuro cercano, es mejor consultar con la empresa financiera lo más pronto posible antes de llegar a incumplir los pagos.
– Otra alternativa sería considerar solicitar un nuevo préstamo a otra empresa en el que pueda realizar pagos mensuales de devolución de menor cantidad que los establecidos en el contrato actual y con ese dinero pagar completamente la deuda actual. Es decir, cambiar de empresa de préstamo; no obstante, no es muy fácil encontrarse con este tipo de empresa financiera. Sería de gran suerte poder refinanciar la hipoteca con el dinero de otra empresa ya que las posibilidades de que esto ocurra son muy bajas.
Si no se puede solucionar lo del pago de la hipoteca con algunas de las alternativas antes mencionadas, necesitará pensar en realizar un trámite legal para lo cual deberá contratar los servicios de un abogado.
- Otras deudas:
Si tiene otras deudas aparte del préstamo hipotecario, puede intentar negociar con las empresas de otras deudas para la liquidación voluntaria “Ninni Seiri（任意整理）. Se conoce como Ninni Seiri（任意整理）al trámite que se puede realizar para negociar con los prestamistas a fin de reducir los intereses futuros y realizar el pago de la deuda en más tiempo. De esta manera, aunque no se pueda cambiar el pago del préstamo hipotecario, puede disminuir los pagos de otras deudas. Si tiene varias deudas incluyendo préstamo hipotecario y no puede pagar, puede intentar esta figura. Cabe mencionar que no se puede aplicar este trámite para el préstamo hipotecario.
Otra figura legal para conservar la casa es el procedimiento de rehabilitación civil “Kojin Saisei（個人再生）”, o procedimiento de rehabilitación civil con disposiciones especiales para hipotecas. Este trámite es un proceso que se realiza ante una corte y tarda mucho tiempo, es un trámite complicado, por lo que necesitará contar con los servicios de un abogado y se debe pagar una cantidad de dinero establecida. Cuando es difícil pagar la suma establecida, este pago puede ser dividiendo. Este trámite puede realizarlo también las personas que tiene varias deudas del préstamo hipotecario. Aunque realice este trámite, tendrá que seguir pagando el préstamo hipotecario, pero puede disminuir considerablemente los pagos de las otras deudas. Por ejemplo, si tiene deuda de hipoteca de 15 millones de yenes y otras varias deudas en total de 10 millones de yenes, tendrá que pagar los 15 millones de la hipoteca conforme al contrato, pero puede disminuir hasta 2 millones yenes en las otras deudas. Es decir, necesita pagar todo el préstamo hipotecario, pero puede disminuir las otras deudas hasta un quinto.
- Cuando no puede mantener la casa:
Si no puede realizar ninguna de las alternativas antes mencionadas, lamentablemente perdería la casa. Si no puede cumplir con el pago de la casa, debe pensar en vender la casa por iniciativa propia y consultar con la empresa financiera sobre esto. Es mejor vender la casa por iniciativa propia antes de que se ejecute la hipoteca y se subaste la casa, ya que así puede vender la casa a un precio más alto que el de la subasta. Si cree que le es imposible mantener la casa, debe consultar con la empresa financiera sobre su intención de vender la casa, a la empresa financiera también le conviene que la casa se venda a buen precio.
Si se puede vender la casa a un precio alto y pagar la deuda del préstamo hipotecario, ya no tendrá problemas. No obstante, si el dinero de la venta de la casa no cubre el costo de la deuda hipotecaria, necesita pensar cómo devolvería el dinero restante. Cuando después de la venta de la casa queda una deuda pequeña, se puede pagar por partes dentro de un cierto periodo. Pero si el dinero adeudado es mucho o hay muchas otras deudas aparte de la deuda de la casa y no se puede devolver todo, se necesita pensar en realizar el trámite “Ninni Seiri（任意整理）” o en declararse en bancarrota “Jiko hasan(自己破産)”; para cualquiera de estos trámites legales, deberá contratar los servicios de un abogado.
Si usted puede pagar todas sus deudas dentro de un plazo de 5 años con la condición de que se eliminen los intereses, normalmente se realiza el trámite Ninni Seiri. En caso de que usted no puede pagar de esta forma, sería mejor declararse en bancarrota.
Si no puede pagar sus deudas y no toma ninguna acción legal, corre el riesgo de que el acreedor le entable una demanda y se le embargue sus sueldos o el dinero de sus cuentas bancarias.
Por Abogado Yohei Oda Email: oday@hp-lf.jp