Actualmente, la ciudad de Kobe está evaluando la introducción del “Impuesto a las viviendas desocupadas” (Tokutei akiya 特定空家)
Esta propuesta surge de la preocupación de que muchas viviendas situadas en edificios residenciales del centro de Kobe no estén siendo utilizadas plenamente como residencias. En la zona alrededor de Sannomiya donde se restringe la construcción de nuevos edificios residenciales de gran altura, aproximadamente el 20 % de las viviendas en este tipo de edificios no tienen residentes registrados. Se considera que muchas de ellas fueron adquiridas con fines de inversión o como segunda residencia y que no están habitadas de forma habitual.
La existencia de un elevado número de viviendas desocupadas supone problemas que van más allá del simple desaprovechamiento de las mismas. Mientras los precios de la vivienda aumentan, puede resultar más difícil acceder a una vivienda para quienes realmente desean vivir en Kobe. Además, si los propietarios muestran poco interés por la gestión del edificio, puede resultar más difícil alcanzar acuerdos sobre reparaciones de gran envergadura y otras decisiones importantes. De hecho, en entrevistas realizadas a organizaciones del sector inmobiliario se han señalado casos en los que no fue posible contactar con propietarios que habían adquirido viviendas con fines de inversión, lo que dificultó la obtención de su consentimiento para realizar reparaciones o llevar a cabo obras. Si grandes edificios residenciales llegan a deteriorarse gravemente con el paso del tiempo, las consecuencias pueden extenderse también al entorno urbano que los rodea.
En un principio, esta cuestión se debatió principalmente como un problema relacionado con los edificios residenciales de gran altura. Sin embargo, también se constató que el 14,0 % de las viviendas situadas en grandes edificios residenciales de 100 o más unidades dentro del Distrito de Promoción de Funciones Urbanas de la zona de Sannomiya no tenían residentes registrados. A partir de 2025 se inició, por tanto, un estudio más especializado. En agosto de 2026, un comité de expertos recomendó a la ciudad que la medida no se limitara a los edificios de gran altura, sino que abarcara las viviendas en régimen de propiedad horizontal de todo el Distrito de Promoción de Funciones Urbanas alrededor de Sannomiya. Actualmente, la ciudad de Kobe está estudiando la elaboración de la correspondiente ordenanza.
Por lo tanto, al día de hoy el impuesto todavía no ha sido aprobado formalmente, y tampoco se han determinado la fecha de entrada en vigor, los tipos impositivos ni el método concreto de cálculo. Sin embargo, si el futuro sistema se aplica a viviendas sin residentes efectivos, las personas residentes en el extranjero que posean una segunda vivienda en Kobe también podrían quedar sujetas al impuesto.
Kobe no es la única ciudad que avanza en esta dirección. La ciudad de Kioto ya ha aprobado el “Impuesto para la Promoción del Uso de Viviendas No Habitadas”, que incluye no solo viviendas vacías, sino también residencias vacacionales y segundas residencias, y cuya aplicación está prevista a partir del año fiscal 2030. Es posible que, en el futuro, otros municipios que afronten problemas de escasez de vivienda y viviendas desocupadas estudien medidas similares.
Para los propietarios de segundas residencias y propiedades de inversión, este tipo de sistema podría suponer una carga económica adicional. Al mismo tiempo, mantener indefinidamente viviendas desocupadas como meros activos de inversión no es necesariamente una situación deseable para la ciudad. Los bienes inmuebles también constituyen la base sobre la que las personas desarrollan su vida y las comunidades mantienen su vitalidad. En lugar de que las propiedades se compren y vendan repetidamente sin que nadie llegue a residir en ellas, una tributación adecuada puede fomentar su uso efectivo como vivienda y un mejor aprovechamiento del parque residencial existente. Consideramos que esta puede ser una medida eficaz para aprovechar mejor un parque de viviendas limitado, evitar el vaciamiento progresivo del tejido urbano y proteger a largo plazo la vitalidad y el valor de la ciudad.
Por: Isaac Takahashi Correa
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